4、农村土地流转合同的签订不规范。

　　(1)、面积不实。据调查，有的乡镇土地流转签约时，是按照第二轮土地承包时的习惯面积计算的，而不是以实际丈量面积签订合同。一般而言，习惯面积都大于实际面积，但实际面积和习惯面积的真实差距一些业主和农民心中无数。

　　(2)、土地流转期限。有的在签订农村土地流转合同时，超过了第二轮土地延包合同的剩余期限。县委[1998]6号文件明确规定第二轮土地延包期从1998年7月起一定30年不变(集体所有的四荒地除外)，而我们调查中有一个土地流转合同是从20XX年10月27日起至2030年10月26日止，超过了第二轮承包的剩余期限。 www.dxs56.com

　　(3)承包费问题。许多土地流转合同的期限较长，如以货币为对象支付转包费，难以预料今后物价的升降情况，有可能给承包户或农民造成损失，进而引起合同纠纷，因此以货币方式支付租金或转包费应考虑物价因素的影响。如以实物方式支付转包费或租金也应考虑生产力发展水平等因素的影响。有的乡镇在确定租金时没有参考本县其它地方的水平，确定的标准较低，损害农民的利益。如有一个乡镇将农民的田租给业主发展蚕桑，给农民的补偿是每年每亩 6XX年稻谷，并且是按习惯面积计算，明显低于我县其它地区的水平。

　　(4)合同条文的语意表达问题。一是合同签订中在关键字句上有涂改现象，并无双方同意更正的任何标记。二是语意模糊，表达意思不清的现象较突出。三是有的合同双方责、权、利不对等，显失公平。如一旦发生合同纠纷，农业承包合同管理机关或人民法院将难以辩别合同双方的真实意图，给业主或农民带来损失。

　　三、 土地流转的基本思路

　　农村土地流转的基本思路，以发展为主题，以经济效益为中心，培植龙头企业;依靠经营体制和机制创新，调整优化农业农村经济结构，增加农民收入。在流转原则上，坚持维护农村集体土地所有权，长期稳定农户承包权，依法流转使用权。在流转目标上，依靠各方面的优势组合，实施耕地规模集约经营，发展优质高产高效农业。积极开发非耕地和低效益地，发展特色农业、生态农业和可持续农业，满足人们不断增长的物质文化生活需要。在流转方向上，依靠科技成果转化和实用新技术运用，着力市场信息、资金、劳力和先进管理经验有效对接，建设一批有特色、有优势、科技含量高、市场前景好、辐射带动能力强的商品生产基地和现代农业示范区。在流转方式上，坚持农民与业主自主选择。

　　四、 措施和建议

　　土地流转问题实质上是生产要素的合理流动和优化配置与现代生产经营方式、体制、机制等生产关系相适应，促进经济社会协调发展的问题。必须按照中共中央文件的要求，从健全完善社会主义市场经济体制高度，做好以下几个方面工作：

　　1、 提高认识，掌握工作主动权。土地流转历来是党在农村的重要政策，早在土地承包初期，1984年中央1号文件明确提出，鼓励土地逐步向种田能手集中。 1992年在党的十四大提出建立社会主义市场经济体制目标中，再次明确把培育农村土地市场，促进土地流转作为一项重要政策加以推进、实施。去年底，中央专门下发关于做好农户承包地使用权流转工作的通知，强调要求采取有效措施正确引导和规范农村土地使用权流转。

　　按照中央通知精神，各级领导重新认识 “土地问题是农业农村工作的核心，是农村稳定的基础。”要按照***同志“三个代表”的要求，加强党的农村政策的学习和宣传教育，正确引导和规范农村土地流转工作，确保农村土地的合理使用，为土地流转提供法律政策服务，维护农民长远利益。

　　2、 修订完善《垫江县土地流转管理办法(试行)》，规范流转秩序。土地流转是集法制性、经济性、社会性于一体的体制和机制创新。应在总结成功经验的基础上，修订《垫江县土地流转管理办法(试行)》，确立其在我县经济社会改革中的地位，与集体经济组织、家庭承包经营之间关系。明确规定流转的原则、形式、期限、工作程序、使用权的确认、管理机构及其职责，各方面的权利、义务、纠纷处理及法律责任。并对出让费管理、流转合同文书、档案、鉴证等做出明确要求。真正使土地流转走上法制化、规范化轨道。

　　3、 加强政府引导，着力政策推进。土地流转处于起步阶段，政府引导尤为重要。第一，以政策服务为中心，营造流转氛围。出台专门文件，召开专门会议，全面宣传贯彻党中央土地政策，解除部分基层领导和群众思想疑虑。结合实际，制订鼓励流转的政策，特别明确土地开发利用政策，轻税薄赋政策，权益保障、环境、信贷、服务方面政策。第二，综合规划，选好发展项目。按照区域化、特色化、产业化思路，进行规模经营、集约经营规划，着力招商引资。第三，强化组织协调，明确部门分工，专门机构管理，一条龙服务。充分调动村社基层组织积极性，广泛听取群众意见，依法完善前期流转中的遗留问题，积极组织竞争流转。

　　4、 构筑流转载体，催生市场体系。首先是培育承接业主，总结表彰一批示范典型企业，招商引资一批内外资业主。其次，建立一批流转中介组织。从事土地信息收集、整理、广告、政策咨询、信用担保，开展土地资产评估、物资供应服务。形成纵横联合、政策配套、信息共享、服务高效的配套体系。再次，建立市场规则，维护公开、公平、公正的竞争秩序，防止下流转指标、用行政手段搞拉郎配等现象发生。

　　5、 加强土地基础设施建设，提升土地价值。农业基础设施落后是制约土地流转的重要原因。改善土地生产条件，创造流转优势。一是加强农业综合开发，大力改造中低产田土，配套完善水利排灌设施，建设稳产高产农田。二是以生态建设为中心，治理水土流失，防治污染。三是加强以道路、电信、电网、供水等为主体的生产生活设施建设，增强综合开发利用能力。

　　6、 大力发展非农产业，促进农村人口和劳动力转移。农村人口和劳动力转移是合理调整生产力布局，扎实推进产业升级的重要标志，也是土地流转的必然要求。一是着眼农产品多层次增值，大力发展农副产品加工业、营销业、储藏、保鲜、包装产业。重点围绕龙头骨干加工业扩规模上档次，吸收大量农村人口转移到产前、产后或二三产业稳定就业。二是积极发展乡镇企业，抓住西部大开发机遇，吸引一批名牌企业和对口支持企业及项目落户我县，以东部资金、技术、设备、经验建设一批新型龙头企业和支柱产业。三是加快以产业为支撑的小城镇建设，扩大规模，完善功能，吸引农村人口和劳动力安居乐业。四是开发旅游资源，发展配套观光休闲服务产业。同时加强与发达地区及企业联系，积极向国内外市场发展劳务输出。

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