身为房地产行业的职业经理人，我们都或多或少的做过项目，对房地产的了解应该比学者们了解的更清楚，换一个行业外的角度来打量房地产，思考房地产的发展应该是更有帮助。

　　在整个国家的宏观经济发展中，从2003年开始，房地产行业在国民经济发展中的地位越来越重要，带动了固定资产投资，也随之带动了城镇居民的购买商品房的热潮。成为中国经济发展三驾马车（投资、消费、出口）中两架马车（投资、消费）的结合部，一套住房的建设，即成为了一笔投资，也是居民的一笔消费；还为国家带来的税收和大量的土地收益；而且还实现了打量的人口就业，一举多得！所以，房地产行业也成为发展最迅速的一个行业。

　　但是问题也在发展中逐步积累。

　　首先是土地的供给没有市场化。土地制度的不完善和地方政府执行的打折扣，将房地产的第一生产要素——土地变成了一种寻租的标的。到了“8.31”以后，政府才明确了招拍挂的土地出让制度，但还留下了一个硕大的门缝——几百个项目成为新老划断的遗留项目特殊处理，直到今天北京还有遗留项目没有处理完毕，还没有走向市场。

　　其次是资金的供给没有市场化。房地产的融资绝大多数还是间接融资，是来自于银行的贷款，主要包括银行的开发贷和房屋预售后银行对购房者的按揭贷款。缺少公开透明的贷款渠道，加上国内对银行贷款项目监控的不成熟，就形成了银行和开发商不平等的地位，从而导致开发资金的畸形（自有资金很低，负债率高，银行贷款的风险很大；自有资金低，银行的贷款利率低，财务杠杆高，自有资金收益率高）。

　　房地产行业的问题虽然在不断积累，但由于相对利润高，加入到房地产行业的企业迅速增加（在2006年、2007年有近百家上市公司进军房地产或干脆转主业为房地产），整个行业的队伍迅速庞大。

　　但是这种房地产过早过快的发展产生了“挤出效应”，大量的资金（包括国家资金和社会资金）都进入到房地产行业，使得其它行业，尤其是制造业因缺乏资金而无法升级换代，不能提升中国制造业的竞争力，无法达到“中国制造”到“中国创造”的产业升级。

　　同时房地产行业的过早过快发展也给可持续发展带来了问题。房地产行业决不是一个创新精神的行业，除了概念创新意外，中国的房地产商也只能老老实实盖房子。为了安全，绝大多数建筑材料和设备都是相对成熟的产品，这也就意味着是相对落后的产品。且不用说住宅的开发建设不考虑节能环保（象国奥村这样的项目太少了），就是号称智能型的写字楼不也成为了一个个吞噬能源和办公人员健康的黑洞吗？

　　看看房地产带动的两大产业——钢铁业、水泥业，不都是高污染、高耗能的产业？不都是国家要严格控制的行业吗？

　　房地产的迅速发展和银行按揭的发展迅速，以及“美国老太太住房故事”的教育，使得很多中国人提前住进了新房，提前形成了消费。但随后的房奴生活使购房者成为了银行的打工者，且不要说房奴们的生活质量如何，有了每月按时还上月供的达摩之剑，谁还不节衣缩食，压低消费。一锤子的购房消费会带来短期的社会消费增长，但随后的还贷生活会降低几年甚至于几十年的其它消费！

　　说了房地产的这么多不好，那是不是要对房地产实行打压，不要再发展房地产了呢？绝对不是！因为房地产给国家经济发展带来的贡献也是不容磨灭的。

　　房地产是关注国民生机的行业，如果国家强迫实施行业的硬着陆，会带来大量的经济问题和社会问题，美国的次贷引发的全球金融风暴不就是活生生的例子。所以只能通过政府的引导实现房地产的软着陆，保证行业发展的基石不变的条件下，降低行业发展的速度，加强行业的监管，规范行业的行为。同时需要加快其它行业，尤其是高技术含量的制造业和符合中国国情的农产品加工业，使得房地产在国民经济中占到合理的地位，才有利于国家经济的发展，也有利于房地产行业本身的发展。

　　房地产行业的发展是国家短期内振兴经济的有力武器，但绝不可能带来长期国家综合竞争能力的增强，长期国家综合竞争能力的增强还要靠制造业和服务员，要靠第一产业、第二产业、第三产业的资源合理配置。