论文摘要：分时度假作为一种新的旅游模式，已引起我国相关企业的重视，也引起部分消费者的注意。作为一个集物权、物业、经营等要素于一体的新事物，在我国旅游业尤其是农业旅游中，有着十分广阔的前景。本文试图就分时度假在农业旅游中面临的问题以及相应的策略、政策等方面进行初步探究。

　　关键词：分时度假　农业旅游　效益　障碍　政策

　　一、分时度假的概念及产品发展状况分时度假(Timesharing)，又称时段所有权(IntervalOwnership),最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式。后来，分时度假逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。

　　在分时度假业几十年的发展历程中,作为这种新型经营模式的衍生物——分时度假产品也经历了三个重要的发展阶段。

　　分时度假的概念由瑞士的亚历山大·耐提首创，并起源于20世纪60年代中期的法国阿尔卑斯地区，当时度假别墅的使用率十分低，而大多数家庭又没有足够的经济能力进行购买，便出现了亲朋好友合伙购买一幢别墅的现象，大家分不同时段使用，这便是分时度假的雏形。

　　20世纪70年代分时度假被美国引入后，也就进入了分时度假的快速发展阶段。分时度假交换系统的出现,如目前居世界垄断地位的分时度假交换公司——RCI(ResortCondominiumInternational)公司,使得部分度假房产权的拥有者可以在同等产权条件下,换取不同时间、不同地区的其他度假房产使用权，随后由于系统的改进,度假房产使用权的交换可以不局限于原有规定的时间长短和住宿单位的大小而有多种灵活选择。 www.dxs56.com

　　1990年,以迪斯尼公司的进入为标志，分时度假进入了成熟阶段。迪斯尼率先推出了点数制,即开发商把结构、价格、地点各不相同的一批度假村的住宿和娱乐服务等同点数定价,顾客通过购买一定量的“点数”加入俱乐部并以“点数”作为消费的代币手段,可在同点数级的所有度假村内不受住房面积、停留时间和消费项目等因素的限制自由消费。

　　在经历的三个阶段的发展之后,分时度假已经逐渐成为一个发展较为完善的旅游产品，就全球范围而言,分时度假产品的性质也经历了一个实体虚拟化的过程,即由度假地房产所有权逐步向可进行交换的房产分时使用权的过渡。由此,分时度假不仅是度假房产产权形式上的一次创新,也是度假产品经营模式上的一次创新,同时还是对人们旅游度假消费观念和消费方式上的一次创新。

　　二、农业旅游区引入分时度假后的效益分析

　　农业旅游的概念及特点农业旅游是指以农业为主题，利用自然环境、农事活动、农村生活等农业自然与文化资源，适应人们观光、休闲增进人们对农业的体验为目的的一种新型旅游形式。农业旅游自从19世纪30年代出现以后，逐渐引起许多国家的重视，其活动的内容和形式也日益完善，并且形成了自身明显的特点。

　　(1)可持续性农业旅游实现了农业资源开发利用与自然生态复育、保育的完美结合，同时又可以在旅游的过程中实现教育的功能，因此构建了可持续发展的基础。这样非但可以促进第一产业与第三产业的衔接、融合，而且也符合21世纪我国人与环境“和谐”共存的目标。 www.dxs56.com

　　(2)消费水平适中农业旅游区成本的主要构成部分是由建设住宿、道路等基础设施引起的固定成本，其他方面的资金投入相对于其它类型的旅游产品来说是比较少的，再加上农业旅游区的产品销售避开了旅行社这一中间环节，因此在定价时完全可以采用渗透定价策略，用低价争取到最大的市场份额，同时也使游客的消费支出处于一个合理的水平。

　　(3)重游率高农业旅游作为一种新兴旅游产品，其所产生的引力效应非常明显。由于植物生长受季节性规律影响，在一年的不同时段所形成的景观各具特色，这样就会使旅游者在多次重复游玩时的厌烦感得到一定程度的消除，从而提高了农业旅游区的重游率。

　　(4)受淡季影响小如前文所述，由植物生长规律决定了不同时段景观的各异性，以及农业旅游区可提供的娱乐项目的多样性，产生了对不同目标市场的吸引，如播种爱好者和收获爱好者、游泳爱好者和滑雪爱好者等等，从而克服了部分旅游产品所具有的缺陷——淡旺季明显带来的景区收入不稳定。

　　(5)自然生活性随着城市居民人均可自由支配收入的逐渐提高“，忆苦思甜”

　　的愿望再加上对清新空气和绿色环境的向往，接近自然、走近农村生活已经成为一种普遍的需求。而且在强度日益增加的工作压力下，农村悠闲、恬静、自然的生存环境对城市居民有着巨大的诱惑力，农业旅游的出现恰当而又及时地满足了上述需求。

　　由上述分析可得出如下结论：农业旅游引入分时度假是一种条件具备、方式可行、有一定市场的旅游模式；农业旅游引入分时度假，是对农村剩余劳动力合理配置、拓宽投资渠道、增加农民稳定收入的良好平台；同时，它也是促进旅游业创新发展、丰富旅游消费模式、缩小城乡经济差距和文化差距的可行途径。 www.dxs56.com

　　2.分时度假给农业度假区带来的收益分析(1)拓展消费市场并提高房产收益由分时度假产生的初衷可以看出，通过使用权的细分，不同游客可分摊一处度假区房产的使用费用，从而使市场的准入“门槛”降低，那些无力支付高额别墅费用而又希望能够在乡村以“家”的形式度假的那部分家庭的需求可以通过分时度假得到满足。同时，分时度假产品产权可转让的设计也使之成为馈赠亲友的一种新的礼品形式，从而可以极大地拓展消费者市场。

　　此外，经营者从农业度假区获得的收益，也会因分摊人数众多而在消费者未意识到高价的情况下得到提升。在分时度假运作最为成功的美国，别墅采用分时度假后的卖价一般在不采用时的4倍左右。

　　(2)创造就业机会据测算,一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50亿～70亿人民币的消费需求,盘活300亿～500万平方米的存量房产,直接创造两万个就业机会。

　　(3)快速回收投资和规避风险快速回收资金是投资运作的一般要求。农业旅游区分时度假采用的是一次购买30年～50年的产品使用权，因此对投资者来说，这是有巨大的吸引力的。而且，现在也出现了先由购买者出资，而开发商利用这笔资金进行开发，不但彻底避免了资金使用带来的风险，而且可以“量需裁供”，降低房产空置带来的风险。

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