双方约定的其他事项

　　四、商品房预售的条件

　　已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

　　持有建设工程规划许可证

　　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上（出零钱），并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

　　五、商品房的税收

　　办公与外销住宅：契税

　　第四节  专业名词术语

　　1、房地产可分为：

　　一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。

　　二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。

　　三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。

　　、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。

　　、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。

　　、何为“三通一平”

　　“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。

　　、何为“七通一平”

　　达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。

　　2、什么是内销房、外销房、平价房

　　内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。

　　外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。

　　内销房的土地是没有所限的（可认为不保险），针对的客源是本地人或外地人从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。

　　平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。

　　3、计算公式：

　　容积率：总建筑面积/土地面积

　　建蔽率：建筑占地面积/土地面积 ×

　　绿化率：总绿化面积/土地面积×

　　集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×

　　得房率：套内面积/建筑面积×

　　建筑面积：套内建筑面积 + 公共分摊面积

　　公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。

　　套内面积 = 关门面积

　　封闭式阳台：面积计算

　　敞开式阳台：面积计算

　　阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 www.dxs56.com

　　住宅交付时的要求

　　交付使用许可证，入住许可证

　　质量保证书

　　产品使用说明书

　　前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）

　　4、何为代理，何为中介？二者区别

　　代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。

　　中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。

　　5、代理业的模式

　　香港模式：帮房子找客源。

　　台湾模式：研究房子，找出优缺点，根据市场改进修正产品，挖掘潜在的客户，然后包装，使产品适合市场，达到销售目的，目前代理业基本以此模式为龙头。

　　第五节  有关按揭、公积金等现行政策

　　前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现行政笺基本内容综述。

　　一、按揭（个人住房商业性贷款）

　　1、办按揭的条件

　　现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本市身份证及户口的购房者，可以获得较大额度的按揭贷款，大多为总房款的70%。

　　另一种由于开发商争取获得的全国性按揭，购房者必须提供本人身份证，户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提供在本市投资的证明或暂住证，这样的购房者，一般银行可以提供总房款的30%，额度的按揭贷款。

　　以上两种都必须提供收入证明，证明其还贷能力，月收入必须超过或等于其办按揭贷款月还款金额的2.5倍。

　　办按揭人年龄不可超过65岁，以65岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可超过20年。

　　2、按揭现行利率表

　　详见附表

　　3、办按揭有关费用

　　公证处收公证费300元/户

　　保险公司收保险费房价总额×0.05%×贷款年数

　　交易市场收抵押合同登记费：房价的千分之一以上费用一般由购房者承担。

　　若需房产公司dai办，可能收取100～600元不同金额的代费

　　4、答按揭客户问

　　客：中国户照可否办按揭

　　答：不可以

　　客：可否用亲属的按揭

　　答：可以，直系亲属是不是业主都可以直接使用（前提，其亲属同意承担还款义务）

　　客：非直系亲属或他人按揭可否使用

　　答：非业主不可使用

　　客：现定还款年数，基以后想变更是否可以

　　答：一般不可以，只有一种特别情况可以，那就是当贷款人还款一定时期后，突然决定将剩余未还贷款还清，那么剩余贷款按其实际垡年数年息支付利息加本金，在此之前的还款仍按原事实上贷款年数计息。

　　5、办按揭必须是个人购买住宅商品房，公司购买或个人购买办公房不可办按揭。

　　二、个人住房公积金贷款

　　1、办理公积金贷款的条件：

　　必须本市户口

　　一直交纳公积金

　　个人购房史上没有用过的公积金

　　2、公积金贷款额度

　　最高10万，20年（暂定）

　　计算公式：购买者本人月交纳公积金全额×35×贷款年数

　　3、公积金贷款的优点

　　利息低

　　购房者单位承担一部分

　　随着公积金限额的放开可非常有效的活跃房产市场

　　4、公积金利率表见（表—①）

　　三、其他政策

　　1、购房退个人调节税

　　在1998年6月1日～2003年5月30日内购买本市商品房的购房者可办理退税，所退税的期限，始（购房签约后首付款税务局登记日），终（2003年5月30日）

　　2、注意事项

　　高薪阶层办退税要注意，所退税金总额最高小于或等于所购房房价。

　　3、1999年1月1日起正式结束福利分房，全部实行货币分房。

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