一、踏街的概念及意义

　　踏街顾名思义就是走街，感觉环境区域，记录相关事物加公用事业、交通、商业、路况、教育、医疗及楼盘，目的是为了了解所要销售楼盘的周边情况及配套设施、发掘地段潜力与特点，培养区域感觉。自己先去感受一下如果身在其中的话，环境对生活的影响，从另外一个角度去看作为房产销售员来说，熟悉产品所在地段，环境的估缺点十分重要，因为在购房者的眼里买房地段是第一性的，先接受地段，才会在喜欢的地段上打适合自己居住的楼盘，所以销售者首先要学会踏街，从中培养热爱这一地段，这样解说起来才会得心应手，具感染力。

　　踏街可以培养业务员的素质：

　　、坚韧不拔的毅力；2、不厌其烦的耐性；3、细心细致的工作能力

　　二、如何踏街其方法及注意事项

　　1、踏街前的准备工作

　　拿一张地图把所踏区域放大复印几份

　　用铅笔手画一张踏街区域地图

　　选择踏街路线

　　带好几张复印图，一支笔和一本笔记本，准备出发

　　2、踏街记录事项

　　道路、交通见表四①

　　公用设施、商业配套、教育、医疗、事业单位，见表四②

　　周边楼盘，包括已建，在建，未建，已售，可售，未售，见表四③

　　3、踏街的方法

　　一图法  在一张地图上标出所要记录事项的各种符号，并在笔记本上注解；

　　多图法  给每张地图注明不同内容，分类记录，直接注解

　　分路合并法  一张纸专用记录一条主干道的所有事项，随后回来整理在一张地图上去

　　4、踏街的注意事项

　　踏街很辛苦，所以有些业务员会想各种方法偷懒，如骑助动车踏街，抄袭他人等，如果这样就失去了踏街的意义，踏街就是要累才有效果。

　　踏街很枯燥，所以往往踏街时很机械，如果这样就失去了踏街的作用，踏街要用心去体会，才会产生区域感觉，在以后的工作中才会发生功效。

　　三、踏街后填表总结工作

　　作图

　　作图时要求位置准确，做到详尽、细致

　　建议：绘制三张图，分别为商业配套图、交通教育保健配置图和周边楼盘图

　　填表

　　填表目的是把图上的每一处详细化，充实其内容

　　表示

　　表四①；表四②；表四③

　　第二节  市调

　　一、市调的内容及意义

　　市调顾名思义就是做市场调查，调查竞争楼盘的情况，调查周边同一地区和不同地区的房产状况、市场消费情况与客户所需，同时学习竞争楼盘的销售特点。市调是一个刚入行的新人入门的最佳方法，也是房产专业人员不断了解市场变化的最直接有效的方法。

　　市调是让业务员在了解竞争楼盘和市场的情况时，明确自己所销售楼盘在市场上所处的状态和位置，做到知己知彼，百战不殆。

　　二、如何市调、方法及注意事项

　　市调的方法有很多种，是按所调查个案的不同情况（包括价位、地段）来选择适合的最佳方式，同时选择的方法要适合自己（市调者）。

　　主要方法有：（1） 定位自己为购房者

　　定位自己为企业职员为公司看房

　　定位自己为中介公司

　　定位自己为购房者：一般用于中、低价位楼盘，若市调气质不凡，比较成熟，那么可以用于任何个案。

　　心理处理：资金来源先确定下来。

　　语言处理：不要太有条理、太专业，多问一些无关紧要的细节问题，如会所中是否有酒吧，阳台如何晒衣等等问题。

　　具体方案：为了解更为详细的情况，可采用两次以上的反复市调一个个案，找同一个业务员，通过沟通取得热情接待，了解更多情况。

　　注意事项：破除自我心理障碍，有些难度较高的市调内容可通过电话这种不见面的方法进行寻问。