论中国土地使用权制度的完善,标签：法律论文范文,毕业论文范文,http://www.dxs56.com
    其次，建立农地租赁制度具有良好的法律基础。第一，1988年4月我国《宪法修正案》第2条规定，宪法第十条第四款：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”我国《宪法》最初明确规定，不得以出租形式转让土地，而《宪法修正案》第2条则将“出租”二字删去，并且规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。可见，出租土地，尤其是出租土地使用权已不再为宪法所禁止。第二，我国1998年修订《土地管理法》第63条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设……。”虽然《土地管理法》的修订中对农地使用权租赁没有新的突破，但却明确了农地租赁的唯一限制是不得改变土地用途，以保护耕地，[42]这就为建立我国农地租赁机制留下了广阔的空间。第三，《土地管理法》第14条规定，农民集体经济组织成员对集体土地的承包经营期限为30年。农地使用期限的延长，也给农地使用权出租提供了可能。第四，1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第4章专章规定了城镇国有土地使用权出租，可以说开创了我国土地使用权租赁的先河，为我国农地使用权租赁制的构建提供了可供参照和借鉴的范本。第五，沿海经济较发达的省、市已经通过地方法规和规章的形式对建立农地租赁制进行了有益的尝试。 www.dxs56.com

    最后，建立农地地籍档案、完善不动产物权登记制度是维持农地租赁制度有效运作的保证。1996年2月颁布的《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。因此，农地租赁亦须以登记为其生效要件，从而以审查登记的国家行政权力的行使来规范农地租赁行为。在我国，法律、法规对于农村地区农地登记却存在着许多问题。笔者认为，构建农地租赁制度时有必要完善以下内容：第一，以乡（镇）为单位，在对农地所有权、使用权进行确权的基础上，发放农地所有权证和农地使用权证，建立农地地籍档案，并随时根据权属的变动情况进行变更登记；第二，将农地租赁权、农村宅基地使用权、地上权、地役权等纳入不动产审查登记的范畴，扩大应登记的不动产物权范围。

    2．构建和完善我国农地租赁权的立法设想

    针对我国农地使用制度的现状和存在的问题，经济学界的专家学者提出在我国建立农地租赁制度的改革方案。而在法学界，对农地使用制度及农地使用权的完善，学者们往往局限于对变革和完善土地承包经营权的研究，尚未对农地租赁制度从法律视角进行探讨，也没有对农地租赁制度在法律上的表现形式——农地租赁权进行合理的界定。我们认为，规范农地租赁有效运作的最有效途径是在我国物权立法中确立农地租赁权这一新型物权类型。不过农地租赁制并非要彻底推翻承包经营模式，另起炉灶，它是在承包经营制基础上对农地使用制度的发展与完善，是对家庭经营形式的强化。

    第一，农地租赁权的性质。农地租赁权是一种新型物权。首先，放眼世界，农地租赁制也是农地使用的一种惯例。构建农地租赁制及农地租赁权的目的在于使农地所有权与使用权分离，以期最大限度地发挥土地的使用效能。这显然与世界物权立法的发展趋势——物权法从以“所有”为中心向以“利用”为中心转变——相吻合。其次，农地租赁实质上是承租人占有农地而为使用、收益，取得的实际是农地使用权，是农地使用权的一定期限的让予，具有物权的特征。再次，农地租赁涉及的对象十分特殊，为农用土地。如果仅将农地租赁权排除在物权之外，显然不利于物权法律体系的完整和不动产登记制度的统一。再其次，我国现行法允许国有土地使用权、“四荒”土地使用权、农地承包经营权出租，承认了土地使用权的租赁权。该租赁权名为债权实际上已经物权化，比普通的物权效力还强大，可以作为土地上的物权看待。[43]而且我国台湾地区“民法”物权编修正草案中已经增设了以农地租赁制为制度基础类似于农地租赁权的农用权的规定。此外，梁慧星教授主持编纂的《中国物权法草案建议稿》中第242条亦明确规定了“农地的出租”，也说明了将农地租赁权置于物权立法之中的必要性与合理性。 www.dxs56.com

    第二，农地租赁权的主体。从我国法律的立法意图和实践中普遍作法来看，我们认为，农村集体土地所有权的归属应是村农民集体。在具体的农地租赁关系中，应由村民委员会或村农业生产合作社等集体经济组织代表村集体土地所有者（村农民集体）与农地的承租方签订农地租赁协议。如前所述，农地租赁较承包经营的突破之一就是打破了农地承包经营中的严格的身份限制。因此，农地承租的主体应当包括一切民事主体，如自然人、法人、农村集体经济组织等，而不再区分是否为本集体经济组织的成员。此外，农地租赁经营还应当确立本集体经济组织成员优先承租的原则，即在同等条件下本集体经济组织内部成员有先于外部人员租赁农地的权利。

    第三，农地租赁权的取得与转让。农地租赁权依农地使用权租赁合同而产生。具体来说，在法律许可的范围内，承租人与村民委员会或村集体经济组织订立农地租赁合同。农地租赁合同必须采用书面形式，并经由不动产登记机关审查登记后，才依法发生法律效力。在我国建立和完善农地租赁权的立法中，应当明确禁止农地租赁权的转让，即转租。

    第四，农地租赁权的期限。农地租赁权应该有较长的期限。第一，从经济学上看，农地租赁期限的确定必须考虑农业生产经营时间特征，要符合农业生产时间上的规律性，防止因期限过短而导致农地承租人破坏性、掠夺性经营的发生。第二，我国对国有土地使用权的租赁期限规定较长，如果农地租赁期限过短，其将与国有土地使用权租赁立法不相衔接。第三，从其它国家和地区的立法例来看，与农地租赁权相类似的我国台湾地区“民法”物权编修正草案中有“农用权之期限为20年，但法令另有规定或以造林为目的约定较长期限者，从其规定或约定”的规定。针对我国目前农地使用状况，我们认为，农地租赁权的期限应规定为30年以上50年以下。

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