第六，农地租赁权的消灭。农地租赁权消灭的原因有以下八项：[44]（1）农地租赁权期限界满，租赁权人没有主张或无权主张续租的；（2）农地租赁权标的物灭失或被国家建设征用；（3）农地租赁权人丧失利用土地的能力的；（4）农地租赁权人放弃租赁权的；（5）农地租赁权人未尽合理使用义务，致使耕地遭受破坏，出租人可以随时收回农地，并要求承租人限期恢复原状、赔偿损失；（6）擅自转租，出租人有权解除合同；（7）农地租赁人累计欠缴租金达到法定或约定数额时，出租人有权解除合同；（8）政府的行政决定或者人民法院的判决确定农地租赁关系终止的。

    （四）关于地役权

    传统民法中的地役权是指为实现自己土地的利益而利用他人土地的权利。如前所述，地役权起源于罗马法。以《法国民法典》和《德国民法典》为代表的近现代民法为了调整各方所有权间的关系，继承了罗马法中关于地役权的法律概念，并在此基础上发展完善，分别规定了相邻权和地役权，使地役权制度更加科学。不仅在大陆法系国家的民法中普遍规定了相邻关系与地役权，既使在英美普通法系国家民事法律中，亦有相关规定，如英国普通法中关于使用权（easemeng）的规定，即同大陆法系国家民法中规定的地役权。[45]

    尽管相邻关系和地役权的目的相似，都是调节不动产所有人与使用人之间的关系，促进不动产的开发、利用，以增强其使用价值，但二者之间仍存在着本质差异。其一，相邻关系的行使有着严格的条件限制，即只有相邻不动产之间才可能发生相邻关系，它是对不动产相毗邻处行使所有权的限制或延伸；而地役权是一种具体的他物权，权利的行使不以土地相互毗邻为条件；其二，相邻关系为法定权利，其内容由法律规定；而地役权则按当事人的约定设立或依时效取得，本身并非法定权利；其三，相邻关系既适用于土地相邻，又适用于房屋相邻；而地役权只发生在土地所有人或使用人之间。其四，二者的内容不同。一般而言，相邻关系的内容大致可归纳为三个方面：一是防止来自邻地侵害的权利，二是邻地使用权，三是排水和流水使用。[46]而地役权的内容只是为自己土地的便利而使用他人的土地。其五，在我国，地役权具有一些特有功能，例如我国《草原法》第5条规定：“遇有自然灾害等特殊情况，需要临是调剂使用草原的，按照自愿、互利原则，由双方协商解决，需要跨县临时调剂使用草原的，由有关县级人民政府组织协商解决。”这一规定可以认为是对草原使用地役权的确认。这种草原使用制度只能依照地役权原理予以调整。从以上分析可以看出，虽然地役权与相邻关系有着某些相同的内容，但并不意味着相邻关系与地役权可以相互取代，它们是两种不同的物权形式。 www.dxs56.com

    我国现行民事立法中仅设有相邻关系制度，而未设地役权制度，这无疑为我国民事立法的一个重要缺陷与不足。在我国社会主义市场经济条件下，虽然土地归国家或集体所有，公民个人不享有土地所有权，只有土地使用权，但不同的土地所有人和土地使用人仍然具有各自特殊的利益，他们之间因土地等不动产的利用而发生的关系所需要以法律的形式加以调整。因此，针对这一问题，我国绝大多数学者已经基本达成共识，即在民事立法中区分相邻关系与地役权，在相邻关系之外增设有关地役权的规定。在民事立法中设立地役权，就我国而言，具有十分重要的现实意义。一是有利于充分发挥土地的效能，体现了物权法效率原则。我国是社会主义国家，土地实行公有制，国家或集体作为土地的所有者，不可能对每一项土地的开发利用发挥作用。地役权制度的引进，使得土地使用人能够因地制宜地根据便利利用土地的需要，与他人达成设定地役权的协议，从而发挥土地的最大效能。二是便于相邻不动产所有人或使用人权利的行使，有利于纠纷的解决。在我国现行法律中，由于相邻权与地役权不分，在解决具体有关相邻权纠纷时，往往因法律无明确规定造成意见的分歧，例如农村实行承包经营制以来，在利用土地中如引水通行的纠纷大量出现，不动产相邻关系无法解决，这就要求确立地役权，使纠纷得以解决。三是有利于促进国内经济建设和国际经济交流合作的发展。在国内经济建设中，大型公共基础设施的建造以及农村集体之间、农户之间因土地利用都会发生地役权问题，这要靠立法加以规范与保护。此外，中外经济合作交流也会产生复杂的涉外地役权问题，引入地役权制度与国际通行制度尽早接轨，亦是民事立法的当务之急。

    需要强调的是，在民事立法借鉴传统民法中地役权制度时必须结合我国社会自身特点。我国民事立法中构建的地役权与传统民法中地役权有一定差别。[47]首先在传统民法中地役权人通常是需役地的所有权人。而地上权人、永佃权人、典权人、租赁权人是否能享有地役权，则存在不同意见和规定。[48]在我国，地役权人通常为土地使用权人，而且地役权人的相对人通常也是供役地的使用权人。所以，无论是需役地的土地使用权人，还是该土地的承租人、耕作权人、借用权人以及其它合法使用人，都可以成为地役权关系的当事人。其次，在传统民法中，成立地役权以两宗土地即需役地和供役地的存在为必要。而在我国，地役权不仅可以存在于两宗土地之间，而且可以同宗土地之上，即同一地块上不同的土地使用人平面交叉使用土地的情形。后一种情况，是我国过去在国有土地划拨使用中形成的一种特有现象。对此，国家土地管理局在1995年5月《确定土地所有权和使用权的若干规定》第54条第2款中规定：“平面主义使用土地的，可以确定为共有土地使用权；也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位，次要和服从使用单位可确定为他项权利。”这里所说的他项权利，通常指的是地役权。 www.dxs56.com

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